ネット銀行 vs 都市銀行の住宅ローン、どっちが得？金利・団信・手数料を徹底比較

マイホームを購入しようと思ったとき、「住宅ローンはどこで借りればいいの？」という疑問、誰もが最初にぶつかりますよね。

昔は「まず近所の銀行か職場の取引銀行に相談」というのが定番でしたが、今はネット銀行という選択肢がすっかり市民権を得ています。金利が低いと聞くし、スマホで手続きできるらしいし……でも「画面だけで大丈夫？」「万が一のときの保障は？」と不安になる気持ちもよくわかります。

今回は、ネット銀行と都市銀行（大手対面型銀行）の住宅ローンを、金利・団体信用生命保険（団信）・手数料・サポート体制の4軸で比較します。カフェでFPの知り合いに相談するくらいのノリで、ざっくばらんに読んでいただければ嬉しいです。

そもそも「ネット銀行の住宅ローン」って何が違うの？

都市銀行（三菱UFJ・三井住友・みずほ・りそななど）は、全国に店舗を構えて窓口相談ができる大手銀行です。一方、ネット銀行（住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・楽天銀行・PayPay銀行など）は原則として実店舗を持たず、インターネット上で手続きを完結させるモデルで運営されています。

店舗コストや人件費が少ないぶん、金利や手数料を低く設定しやすいというのがネット銀行の最大の強みです。ただし、「安さ＝すべて得」とはならないのが住宅ローンの難しいところ。詳しく見ていきましょう。

金利を比べてみると、差はどのくらい？

住宅ローンの金利は日々変動しますが、2025年時点の一般的な目安をまとめると、こんな感じです（変動金利・新規借入の場合）。

※上記は公開情報をもとにした概算です。審査結果・融資条件・時期により異なります。

0.1〜0.2%の差は、長期で見るとかなり大きいんです。たとえば3,000万円を35年返済で借りた場合、変動金利が0.2%違うだけで、総返済額は100万円以上変わることもあります。もちろん変動金利は将来的に上がるリスクもあるので、一概に「安い方が絶対得」とは言い切れませんが、初期の返済負担を抑えたいならネット銀行は有力な選択肢です。

団信（団体信用生命保険）は内容をしっかり確認しよう

金利と同じくらい、いやむしろそれ以上に重要なのが団信の保障内容です。団信とは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になったとき、残りのローン残高を保険金でまかなってくれる保険。つまり家族を守る仕組みです。

基本の団信はどこも似ている

死亡・高度障害を保障する「基本団信」は、ネット銀行・都市銀行ともに標準で付いていることがほとんどです。フラット35など一部の商品を除けば、金利に含まれているため別途保険料を支払う必要もありません。

差が出るのは「特約付き団信」の充実度

注目したいのは、がん保障・三大疾病・八大疾病・就業不能保障など、より広い保障をカバーする特約です。

たとえば住信SBIネット銀行の「全疾病保障」は、がんに限らず就業不能状態が続いた場合にも保障が適用されるという手厚い内容が、特別な金利上乗せなしで付帯されるプランがあり、これを魅力に感じるユーザーも多いです。

一方で都市銀行は、窓口で担当者に相談しながら自分のライフスタイルに合った特約を選べる点が強み。「どんな保障が自分に向いているか分からない」という方は、対面で話しながら検討できる都市銀行が安心かもしれません。

手数料・諸費用の比較：「安い金利」が一転することも

住宅ローンを選ぶとき、金利だけ見て決めると後悔する可能性があります。理由は、融資手数料や保証料が銀行によって大きく異なるからです。

主な手数料の種類

1. 融資手数料（事務手数料）：借入時に一度だけ払う費用。融資額の1〜2%が相場
2. 保証料：保証会社を利用する場合に発生。融資額の0.2〜0.5%程度が目安
3. 繰り上げ返済手数料：余裕ができたときに早期返済する際にかかる費用

ネット銀行の多くは保証料ゼロ・繰り上げ返済無料で、これは大きなメリットです。ただし融資手数料が借入額の2.2%と固定されている場合、3,000万円なら66万円を最初に支払う必要があります。

都市銀行の「保証料型」は手数料が安い代わりに保証料が発生しますが、繰り上げ返済をすると保証料が一部返戻される仕組みがあることも。早期完済を目指す方にとっては一概にどちらが不利とも言えません。

サポート体制と使い勝手：ライフスタイルで選ぶ

ネット銀行のメリット・デメリット

メリット

• 金利・手数料が低めに設定されやすい
• 24時間スマホで申し込み・手続き可能
• 繰り上げ返済がアプリで完結するものが多い

デメリット

• 対面相談ができない（電話・チャット対応が主）
• 審査がやや厳しいケースがある（自営業・転職直後など）
• 初めてで不安な方は「どこに聞けばいい？」と感じることも

都市銀行のメリット・デメリット

メリット

• 窓口で担当者に何でも相談できる安心感
• 給与振込口座と連携でき、優遇金利が受けやすい
• 不動産会社との提携ローンで審査がスムーズな場合もある

デメリット

• 金利・手数料がネット銀行より高めになりやすい
• 繰り上げ返済に手数料がかかるケースがある
• 手続きに来店が必要なことがある

「住宅ローンは一生ものの契約」という観点では、安さだけでなく、トラブル時に相談しやすいかどうかも大切な選択基準です。

こんな人にはこっちがおすすめ

迷ったときの目安として、以下を参考にしてみてください。

ネット銀行が向いている人

• ある程度スマホやネット操作に慣れている
• 会社員・共働きなど、収入が安定している
• 「少しでも金利を下げたい・繰り上げ返済をしやすくしたい」という方
• 団信の保障内容が充実しているかどうか自分でリサーチできる

都市銀行が向いている人

• 対面でじっくり説明を聞きながら決めたい
• 職場の取引銀行など、既存の関係性で優遇が受けられる
• 自営業・フリーランスなど、審査が通りやすい銀行を探している
• 不動産会社経由で提携ローンが組める

もちろん「ネット銀行で申し込みつつ、都市銀行にも同時審査を依頼して比較する」という方法もアリです。住宅ローンは複数行に同時申し込みしても審査に不利になることはほぼなく、むしろ2〜3行で並行して審査を受けて条件を比べることが賢い使い方とされています。

まとめ

ネット銀行と都市銀行の住宅ローン、それぞれの特徴をまとめるとこうなります。

住宅ローンは30〜35年にわたって付き合い続ける、人生最大級の金融商品です。「なんとなく有名だから」「近いから」で選ぶのではなく、自分のライフスタイルと返済計画にどちらが合っているかを軸に比較することが大切です。

まずは気になるネット銀行のウェブサイトで事前審査（仮審査）を試してみることから始めてみましょう。無料・無審査影響で試せるものがほとんどなので、「見るだけ」のつもりで触れてみると、意外と「いけそう！」と感じるかもしれません。

あなたの家づくりが、納得のいくお金の選択とともに進みますように。

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