節税

住宅ローン控除と繰上返済のタイミング——どちらを優先すべきか

2026-05-14暮らしとお金のカフェ編集部

編集部確認済み: 2026-06-19（制度・法令の更新情報を反映）

住宅ローン控除が効いている期間中の繰上返済はもったいないと言われます。控除額と利息軽減を比較し、繰上返済のベストタイミングを判断する考え方を解説します。

✓この記事でわかること

税制・社会保険・金融制度・サービス料金・キャンペーン内容は変更されることがあります。記事の内容は一般的な情報として確認し、申し込みや申告の前には公式サイト・税務署・年金事務所・専門家の最新情報もあわせて確認してください。

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この記事の目次

2026年6月19日制度改正確認済み

住宅ローン控除：2026年入居分から住宅区分・省エネ性能・借入限度額・控除期間などが見直されています。本文中の一律0.7%や過去年の限度額は、記載された入居年の旧制度例として確認してください。新規購入では入居年と住宅性能証明を基に最新表を確認します。公式情報を確認

こんにちは、暮らしとお金のカフェへようこそ。今日は「住宅ローン控除と繰上返済のタイミング」について解説します。

「繰上返済は早ければ早いほどお得」と言われる一方、住宅ローン控除が効いている期間中の繰上返済は損になることも。両者を比べて考えましょう。

控除額と利息軽減のせめぎ合い

住宅ローン控除：年末残高 × 0.7% 住宅ローン利息：金利（例：1.0〜1.5%）

控除率が金利を上回ると「借りている方が得」になります。逆に、控除より金利が高い場合は早く返した方が得です。

ケース	金利	控除	判断
低金利時代の新築	0.5%	0.7%	控除有利、繰上は控除終了後
中古・固定金利	1.5%	0.7%	金利の方が高め、繰上検討
期間13年経過後	1.0%	なし	繰上有利

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控除期間中の「逆ザヤ」が大事

たとえば借入金利0.5%、控除率0.7%の場合、借りているだけで毎年0.2%分得をしている状態です。13年間で見ると、繰上返済を急ぐより、新NISAで運用したり、預金として残しておいた方が合理的になる場合があります。

繰上返済の2タイプ

種類	内容
期間短縮型	返済期間を短くする。利息軽減が大きい
返済額軽減型	月の返済額を減らす。家計のゆとり優先

利息軽減を狙うなら「期間短縮型」が有利です。

控除終了直後にまとめて返すパターン

おすすめのパターンは、

1〜13年目：控除をフル活用、繰上はしない
控除終了直前：余剰資金を用意
14年目以降：まとめて繰上返済し、利息を圧縮

このやり方なら、控除と利息軽減の両方を取れます。

注意：繰上で控除がゼロにならないように

繰上返済で年末残高が大きく減ると、控除額も比例して減ります。

「期間短縮型」だと年末残高が早く減る
「返済額軽減型」のほうが残高が緩やかに減る

控除期間中に繰上するなら、控除との兼ね合いを試算しましょう。

運用と繰上の比較

選択肢	期待リターン	リスク
繰上返済	金利分（1.0〜1.5%）の確実な節約	なし
新NISAで運用	年率4〜6%（期待値）	元本変動
預金維持	0.0〜0.1%	安全

家計のリスク許容度に応じて選びます。

まとめ

住宅ローン控除中は「借りている方が得」になりやすい
期間短縮型の方が利息軽減効果は大きい
控除終了直前に余剰資金を貯め、控除終了後にまとめて返すのが定石
繰上返済か運用かはリスク許容度で判断
緊急資金を残してから繰上することが鉄則

※税制は改正されることがあります。最新情報は国税庁の公式サイトでご確認ください。

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