住宅ローン控除の仕組みと申請方法
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の仕組み・控除額の計算・申請方法を解説。年収別の控除額目安と、初年度確定申告・2年目以降年末調整の手順も紹介します。
✓この記事でわかること
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の仕組み・控除額の計算・申請方法を解説。年収別の控除額目安と、初年度確定申告・2年目以降年末調整の手順も紹介します。
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2026年6月19日 制度改正確認済み
住宅ローン控除：2026年入居分から住宅区分・省エネ性能・借入限度額・控除期間などが見直されています。本文中の一律0.7%や過去年の限度額は、記載された入居年の旧制度例として確認してください。新規購入では入居年と住宅性能証明を基に最新表を確認します。 公式情報を確認
マイホームを購入した方が受けられる最大の節税制度が「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。年間最大数十万円の税金が控除されるため、ローンを組んでいる方は必ず活用すべき制度です。
この記事では、住宅ローン控除の仕組み・控除額の計算・申請方法を詳しく解説します。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を購入・増改築した場合に、年末のローン残高の一定割合が所得税・住民税から差し引かれる制度です。
- 控除率：0.7%（2022年1月以降の入居）
- 控除期間：13年（新築・認定住宅等）または10年（中古住宅）
- 最大控除額：年間最大31.5万円（新築・ZEH水準省エネ住宅の場合）
- 適用条件：居住用・ローン残高あり・所得要件あり
控除額の計算方法
基本計算式
年間の控除額 = 年末のローン残高 × 0.7%
計算例
| 年末ローン残高 | 控除額（年間） |
|---|---|
| 3,000万円 | 21万円 |
| 4,000万円 | 28万円 |
| 4,500万円 | 31.5万円（上限） |
| 5,000万円 | 31.5万円（上限・借入限度額に cap） |
※借入限度額は住宅の種類（認定住宅・ZEH・省エネ基準適合・一般新築）によって4,500万円〜2,000万円と異なります。
住宅の種類別の控除上限額
2022年以降の入居の場合の控除限度額（年間）と期間。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間最大控除額 | 期間 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 35万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 | 13年 |
| 一般新築住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 13年 |
| 中古住宅（認定） | 3,000万円 | 21万円 | 10年 |
| 中古住宅（一般） | 2,000万円 | 14万円 | 10年 |
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申請方法：初年度は確定申告が必須
住宅ローン控除の申請方法は、初年度と2年目以降で異なります。
初年度：確定申告が必要（会社員も必須）
初めて住宅ローン控除を受ける年は、会社員でも確定申告が必要です。
必要書類（初年度）
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署またはe-Tax |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 金融機関から郵送（11月頃） |
| 建物・土地の登記事項証明書 | 法務局 |
| 住宅の売買契約書または工事請負契約書のコピー | 不動産会社・建築会社 |
| 源泉徴収票 | 職場 |
| 住民票（マイナンバーカードで代用可） | 市区町村 |
| 認定住宅の場合：認定通知書のコピー | 自治体 |
申告期間：2月16日〜3月15日（引っ越した年の翌年）
2年目以降：年末調整で申告（会社員のみ）
初年度の確定申告後、税務署から「住宅借入金等特別控除申告書」が13年分（または10年分）送られてきます。
毎年以下を会社に提出するだけで年末調整で処理されます。
- 住宅借入金等特別控除申告書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（金融機関から届く）
住宅ローン控除を最大化するポイント
1. 認定住宅を選ぶと控除額が上がる
省エネ基準をクリアした「認定長期優良住宅」「ZEH住宅」「省エネ基準適合住宅」を選ぶと、借入限度額が高く設定されていて控除額が増えます。
新築購入を検討している方は、省エネ性能を意識した物件選びが節税にも直結します。
2. 夫婦でペアローンを組むと控除を二人分受けられる
夫婦それぞれが住宅ローンを組む「ペアローン」にすると、夫婦それぞれが住宅ローン控除を申告できるため、控除額が2倍になります。
ただし、それぞれに所得税・住民税がかかっていることが条件です。
3. ふるさと納税との組み合わせに注意
住宅ローン控除が大きい場合、ふるさと納税の控除を受けきれないケースがあります。
特に控除期間初年度の控除額が大きい時期は、ふるさと納税の上限額の計算を慎重に行いましょう。
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適用を受けられない・受けにくいケース
以下の場合は住宅ローン控除が適用されないか、減額されることがあります。
- 所得が3,000万円を超える年は適用不可（所得要件あり）
- 投資用物件（賃貸専用）は適用不可（自己居住が条件）
- 取得後6か月以内に居住しない場合は要件を満たさない
- 面積が50㎡未満の住宅は適用条件が異なる（例外あり）
控除しきれない場合（住民税への振り替え）
所得税が少なく住宅ローン控除を使いきれない場合、住民税からも一定額控除されます。
住民税の控除限度額：
- 課税総所得金額の7%（最大13万6,500円）
所得税で控除しきれなかった分が住民税から自動的に控除されます。
まとめ
- 住宅ローン控除は年末ローン残高の0.7%が税額から差し引かれる
- 認定住宅ほど控除額が大きい（ZEH・省エネ住宅を選ぶメリット）
- 初年度は会社員でも確定申告が必要
- 2年目以降は年末調整のみで対応できる
- ペアローンで夫婦双方が控除を受けると節税効果が2倍に
住宅は人生最大の買い物です。住宅ローン控除を正しく活用して、節税効果を最大限に引き出しましょう。
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