住宅ローン控除2026年版｜入居年・住宅性能・初年度申告を順番に確認

2026年に確認すべきポイントは、入居した年、住宅の新築・既存の区分、省エネ性能、本人の所得、ローン期間、床面積、実際の所得税額です。制度が延長・見直しされているため、過去の記事の限度額をそのまま使わないことが重要です。

先に確認する7項目

2026年入居分は過去の表を流用しない

財務省は令和8年度税制改正で住宅ローン控除の適用期限を令和12年入居分まで延長し、既存住宅や省エネ性能に応じた借入限度額・控除期間などを見直しています。

そのため、2024年・2025年入居向けの「年末残高×0.7%」の表だけを見て、2026年分を判断するのは危険です。2026年分は国税庁の最新申告案内と、住宅の性能証明書類を照合してください。

控除額と還付額は同じとは限らない

住宅ローン控除は税額控除です。計算上の控除可能額が大きくても、その年の所得税額などによって実際に差し引ける額は変わります。

例として、年末残高に控除率を掛けた結果が20万円でも、本人の所得税額や制度上の上限、住民税側の取扱いによって、20万円がそのまま現金で振り込まれるとは限りません。

初年度は確定申告が基本

給与所得者でも、住宅ローン控除の初年度は原則として確定申告で手続きします。一般的には次の資料を確認します。

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高情報
• 登記事項証明書に関する情報
• 売買契約書・工事請負契約書に関する情報
• 住宅性能を示す証明書類
• マイナンバーや本人確認に必要なもの

必要書類は住宅区分や制度方式で異なります。調書方式に対応する金融機関を利用している場合は、年末残高証明書の扱いが従来方式と異なることがあります。

2年目以降の年末調整

給与所得者は、一定の要件を満たせば2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けられます。控除証明書と年末残高情報を早めに確認し、紛失やデータ取得エラーに備えましょう。

新築と既存住宅で確認資料が違う

2026年以後の制度では、既存住宅のうち省エネ性能が高い住宅についても借入限度額や控除期間の見直しがあります。中古住宅だから一律に控除期間が短い、あるいは新築だから必ず有利とは限りません。

購入前には、広告上の「省エネ住宅」という表現だけで判断せず、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のどれに該当するのか、証明書を発行できるのかを確認します。証明取得の費用や時期も売主・仲介会社・建築会社へ確認してください。

また、災害危険区域等に関する要件が影響する場合があります。ハザードマップだけで税制適用を判断せず、所在地と建築確認時期を含めて専門窓口へ確認することが安全です。

契約前に確認事項を文書で残しておくと、申告準備も進めやすくなります。

住宅購入前にやってはいけない計算

• 控除額を頭金の代わりとして考える
• 控除終了後の返済額を見ない
• 固定資産税、修繕、保険、管理費を除外する
• ボーナス返済を通常収入として扱う
• 住宅性能の証明を営業説明だけで判断する

控除は住宅費を一部軽くする制度です。購入可能額を増やす根拠ではなく、返済余力を確認した後の補助として考えましょう。

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公式情報

• 国税庁：住宅ローン控除を受ける方へ
• 財務省：令和8年度の税制改正

まとめ

2026年の住宅ローン控除は、過去年の限度額表をそのまま使わず、入居年と住宅性能を起点に確認します。初年度申告の書類を早めに集め、控除後ではなく控除前でも返済できる家計を作ることが大切です。