節税

不動産売却益と3,000万円特別控除——マイホーム売却の節税

2026-05-14暮らしとお金のカフェ編集部

編集部確認済み: 2026-06-19

マイホームを売って利益が出ても、3,000万円特別控除を使えば多くの場合で税負担を抑えられます。適用条件・所有期間別の税率・買換特例との関係を整理して解説します。

✓この記事でわかること

税制・社会保険・金融制度・サービス料金・キャンペーン内容は変更されることがあります。記事の内容は一般的な情報として確認し、申し込みや申告の前には公式サイト・税務署・年金事務所・専門家の最新情報もあわせて確認してください。

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この記事の目次

こんにちは、暮らしとお金のカフェへようこそ。今日は「不動産売却益と3,000万円特別控除」について解説します。

マイホーム（居住用不動産）を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。ただし、自分が住んでいた家には「3,000万円特別控除」という大きな特例があります。

譲渡所得の基本式

譲渡所得＝売却価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

取得費：購入価格＋取得時の諸費用（仲介手数料・登記等）
譲渡費用：売却時の諸費用（仲介手数料・印紙・解体費等）

3,000万円特別控除の概要

居住用財産（マイホーム）を売却したときに、譲渡益から最大3,000万円を控除できる制度です。

区分	内容
対象	自分が住んでいた家屋・土地
控除額	最大3,000万円
適用回数	3年に1回まで
所有期間要件	なし

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例：取得費2,000万円のマイホームを5,000万円で売却

譲渡益＝5,000万−2,000万＝3,000万
3,000万円特別控除を適用
課税対象＝0円

所有期間別の税率

3,000万円控除を使った後も残った利益には、所有期間に応じた税率がかかります。

所有期間	区分	税率（所得税＋住民税）
5年以下	短期譲渡	約39.63%
5年超	長期譲渡	約20.315%
10年超	軽減税率	6,000万円までは約14.21%

「10年超のマイホーム」は軽減税率と3,000万円控除の両方が使える可能性があります。

適用要件のチェック

自分が住んでいた家であること（実態）
売却年・前年・前々年に同特例を使っていない
親子・夫婦間の売買でない
居住をやめてから3年経過する年の12月31日までに売却

「投資用・別荘・賃貸物件」は対象外です。

買換特例との関係

マイホームを売って次の家を買う場合は「特定の居住用財産の買換え特例」も選択肢です。

区分	特例
3,000万円控除	その場で控除、譲渡益が3,000万以下なら税ゼロ
買換特例	課税を将来の売却時へ繰延（次の家を売るまで）

両者は併用不可。譲渡益が3,000万を大きく超え、買換価格も大きい場合のみ買換特例の検討余地があります。

確定申告が必要

3,000万円控除を使うには原則として確定申告が必要です。次の書類を用意します。

売買契約書（売却・購入時）
取得費の根拠資料
譲渡費用の領収書
住民票・除票
譲渡所得の内訳書

まとめ

マイホーム売却益は3,000万円まで控除可能
10年超所有なら軽減税率（14.21%）も併用可能
3年に1回までの制限あり
親子間・夫婦間の売買は対象外
適用には必ず確定申告が必要

※税制は改正されることがあります。最新情報は国税庁の公式サイトでご確認ください。

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