不動産売却益と3,000万円特別控除——マイホーム売却の節税

こんにちは、暮らしとお金のカフェへようこそ。今日は「不動産売却益と3,000万円特別控除」について解説します。

マイホーム（居住用不動産）を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。ただし、自分が住んでいた家には「3,000万円特別控除」という大きな特例があります。

譲渡所得の基本式

譲渡所得 ＝ 売却価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

• 取得費：購入価格＋取得時の諸費用（仲介手数料・登記等）
• 譲渡費用：売却時の諸費用（仲介手数料・印紙・解体費等）

3,000万円特別控除の概要

居住用財産（マイホーム）を売却したときに、譲渡益から最大3,000万円を控除できる制度です。

例：取得費2,000万円のマイホームを5,000万円で売却

• 譲渡益＝5,000万−2,000万＝3,000万
• 3,000万円特別控除を適用
• 課税対象＝0円

所有期間別の税率

3,000万円控除を使った後も残った利益には、所有期間に応じた税率がかかります。

「10年超のマイホーム」は軽減税率と3,000万円控除の両方が使える可能性があります。

適用要件のチェック

• 自分が住んでいた家であること（実態）
• 売却年・前年・前々年に同特例を使っていない
• 親子・夫婦間の売買でない
• 居住をやめてから3年経過する年の12月31日までに売却

「投資用・別荘・賃貸物件」は対象外です。

買換特例との関係

マイホームを売って次の家を買う場合は「特定の居住用財産の買換え特例」も選択肢です。

両者は併用不可。譲渡益が3,000万を大きく超え、買換価格も大きい場合のみ買換特例の検討余地があります。

確定申告が必要

3,000万円控除を使うには原則として確定申告が必要です。次の書類を用意します。

• 売買契約書（売却・購入時）
• 取得費の根拠資料
• 譲渡費用の領収書
• 住民票・除票
• 譲渡所得の内訳書

まとめ

• マイホーム売却益は3,000万円まで控除可能
• 10年超所有なら軽減税率（14.21%）も併用可能
• 3年に1回までの制限あり
• 親子間・夫婦間の売買は対象外
• 適用には必ず確定申告が必要

※税制は改正されることがあります。最新情報は国税庁の公式サイトでご確認ください。

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