節税

住宅ローン控除を最大活用する：13年間の控除を取り漏れなく受ける

2026-05-20暮らしとお金のカフェ編集部

編集部確認済み: 2026-06-19（制度・法令の更新情報を反映）

住宅ローン控除の仕組み・計算方法・申告手続きを解説。2024年以降の制度変更、13年間の控除を最大限受けるための注意点と年収・ローン残高別のシミュレーションを紹介します。

✓この記事でわかること

税制・社会保険・金融制度・サービス料金・キャンペーン内容は変更されることがあります。記事の内容は一般的な情報として確認し、申し込みや申告の前には公式サイト・税務署・年金事務所・専門家の最新情報もあわせて確認してください。

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この記事の目次

2026年6月19日制度改正確認済み

住宅ローン控除：2026年入居分から住宅区分・省エネ性能・借入限度額・控除期間などが見直されています。本文中の一律0.7%や過去年の限度額は、記載された入居年の旧制度例として確認してください。新規購入では入居年と住宅性能証明を基に最新表を確認します。公式情報を確認

# 住宅ローン控除を最大活用する：13年間の控除を取り漏れなく受ける

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、最大13年間にわたって税金を直接減らせる強力な節税制度です。正しく申告すれば累計で100万円以上の節税になるケースも珍しくありません。

しかし申告漏れや制度の変更を知らずに損をしている人も多いのが現実です。

住宅ローン控除の基本

住宅ローンを利用して住宅を購入・新築した場合、年末のローン残高の0.7%が所得税から直接控除されます（「控除額」として税額そのものが減る）。

計算式

控除額 = 年末のローン残高 × 0.7%（上限あり）

控除しきれない分（所得税で引けない額）は住民税からも一部控除されます。

2024〜2026年の制度（現行）

項目	新築住宅（認定住宅等）	新築住宅（一般）	中古住宅
控除率	0.7%	0.7%	0.7%
控除期間	13年	13年	10年
借入限度額	4,500万〜5,000万円	3,000万円	2,000〜3,000万円
年間最大控除額	31.5〜35万円	21万円	14〜21万円

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住宅の種類別の借入限度額

住宅の種類	借入限度額（2024〜2025年入居）
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円
省エネ基準適合住宅	3,000万円
一般住宅	0円（2024年以降は対象外）

注意：2024年以降、一般住宅（省エネ基準不適合）の新築は住宅ローン控除の対象外になりました。

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年収・ローン残高別のシミュレーション

年収600万円・ローン残高3,000万円の場合

控除額：3,000万円 × 0.7% = 21万円/年
所得税額（概算）：約30〜40万円
住宅ローン控除後の所得税：約10〜20万円（全額控除できる場合）

13年間の累計節税：21万円 × 13年 = 最大273万円

年収400万円・ローン残高2,500万円の場合

控除額：2,500万円 × 0.7% = 17.5万円/年
所得税額（概算）：約10〜15万円
所得税で引けない分：住民税からも一部控除（最大9.75万円まで）

13年間の累計節税：約15〜17万円 × 13年 = 最大200〜220万円

住宅ローン控除を受けるための申告手続き

1年目：確定申告が必須

住宅ローン控除は購入した翌年に確定申告が必要です（会社員でも年末調整では対応不可）。

必要書類

住宅借入金等特別控除額の計算明細書
土地・建物の登記事項証明書
売買契約書または工事請負契約書のコピー
住宅ローンの残高証明書（年末時点）
住宅の性能を証明する書類（省エネ住宅の場合）
本人確認書類

2年目以降：年末調整で完結（会社員の場合）

2年目以降は税務署から送付される「住宅借入金等特別控除証明書」と「ローン残高証明書」を会社に提出するだけです。

控除を最大化するための注意点

注意点1：収入が低い年は控除しきれない

住宅ローン控除は「税額控除」なので、その年の所得税・住民税（上限）を超えて控除はできません。

産休・育休・退職などで収入が大きく減った年は控除が無駄になる可能性があります。

対策：特に対策はないが、制度上やむを得ない。収入が戻ったときに最大限受けられるよう、ローン残高を維持することが重要。

注意点2：繰上返済のタイミング

繰上返済でローン残高が減ると、控除額も減ります。

有利な繰上返済のタイミング

控除期間（13年）が終わった後
所得税を払っていない年（控除を受けられない年）

注意が必要なケース：10年以内の繰上返済で残高が半分以下になると、残り期間の控除が受けられなくなる場合があります。

注意点3：住宅の床面積と要件

要件	内容
床面積	50㎡以上（合計所得1,000万円以下は40㎡以上）
自己居住	取得の日から6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年末まで居住
ローン期間	10年以上

注意点4：ふるさと納税との組み合わせ

住宅ローン控除で所得税がゼロになってしまうと、ふるさと納税の控除が住民税に限られ、上限が下がります。

ふるさと納税の上限に影響する場合：住宅ローン控除を申告している場合、ふるさと納税シミュレーターで住宅ローン控除を加味した正確な上限を計算してください。

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控除期間が終わった後の注意点

13年間の控除期間が終わると、突然税負担が増えます。

準備すること

繰上返済の再検討（控除期間終了後は積極的に返済を増やす）
iDeCo・NISAへの追加資金として活用
控除期間終了の2〜3年前から家計を見直す

住宅ローン控除に関するよくある質問

Q：共有名義のマイホームの場合は？ A：それぞれの持分・ローン残高に応じて各自が控除を受けられる。夫婦でそれぞれ控除できるのでお得。

Q：転勤で一時的に住まなくなった場合は？ A：赴任期間中は控除が受けられない。転勤から戻り再入居した後は残りの期間で再開できる（手続き必要）。

Q：リフォームでも使える？ A：「住宅改修」に関する別の控除制度（バリアフリー・省エネ改修等）があります。住宅ローン控除とは別制度。

まとめ：住宅ローン控除の活用チェックリスト

購入翌年に確定申告を行った（1年目は必須）
2年目以降の書類（証明書・残高証明書）を会社に提出している
繰上返済のタイミングを確認した（13年間は控除期間中）
ふるさと納税の上限をローン控除加味で計算した
住宅の省エネ区分を確認し適切な限度額を適用している

住宅ローン控除は申告さえ適切に行えば、長年にわたって確実に節税効果が得られます。1年目の確定申告だけは必ず行ってください。