不動産REIT vs 現物不動産 利回り比較

こんにちは、暮らしとお金のカフェへようこそ。今日は「不動産REIT vs 現物不動産 利回り比較」について解説します。

不動産投資の選択肢は、現物不動産とREIT（不動産投資信託）の2つに大別されます。どちらが「お得」かは、利回りだけでなく総合的な視点で判断する必要があります。

表面利回りの比較

両者の典型的な利回り水準です。

現物のほうが利回りが高く見えますが、実質利回りで比べると話は変わります。

コストと手間の比較

REITは「手間・コスト・流動性」で圧倒的に優位です。

レバレッジ効果の違い

現物不動産の特徴は「ローンを使えること」です。

• 自己資金1,000万円で5,000万円の物件を取得可能
• レバレッジ5倍が一般的
• ローンを返済しつつ家賃収入を得る
• 売却時の値上がり益が大きくなる可能性

ただし、レバレッジは損失も拡大します。空室・家賃下落時のキャッシュフロー悪化リスクは大きい構造です。

税制面の違い

「相続対策」を視野に入れる場合は、現物のメリットが大きくなります。

値動きの違い

REITは上場しているため、毎日の価格が変動します。

• 暴落時にはREITも30〜50%下落することがある
• 現物は市場価格が日々変わらないため、心理的に安定
• ただし現物は売却時に大きな価格変動が顕在化

「日々の価格変動を見たくない」人にとっては、現物の不可視性がメリットになることもあります。

失敗パターンの比較

両者とも「リスクは存在する」ことを認識する必要があります。

向いている人

それぞれの向き不向きです。

• 現物が向く人

  • 自己資金1,000万円以上
  • 物件運営に時間と関心がある
  • 相続対策を視野に入れる
  • 銀行融資を活用できる属性

• REITが向く人

  • 少額から不動産投資をしたい
  • 手間を最小化したい
  • 流動性を重視する
  • 分散投資を簡単に行いたい

併用という選択肢

両者を併用するパターンも有効です。

• メインはJ-REITで分散
• 余裕資金で1件だけ現物を保有
• 相続対策の比重を年齢で調整
• 自分の生活圏での現物所有を中心に

注意点

• 現物の「利回り8%」は本当に手取りか
• REITは指数連動商品で個別案件選びは不要
• 不動産価格はマクロ環境に大きく影響される
• 金利上昇局面は両者ともに逆風

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まとめ

• 表面利回りは現物がやや高めだが、実質利回りは差が縮まる
• REITは手間・コスト・流動性で大きく有利
• 現物はレバレッジ・相続対策で優位
• 両者の特性を理解し、自分の状況に合った選択を
• 併用で「分散×実物所有」のバランスを取る発想も

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