ワンルームマンション投資のリアルなコスト

こんにちは、暮らしとお金のカフェへようこそ。今日は「ワンルームマンション投資のリアルなコスト」について解説します。

「節税になる」「家賃で老後安心」というセールストークで広がるワンルームマンション投資。実際の収支とコストは、想像よりかなり厳しいことが多い領域です。

表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資で必ず混同される2つの利回りです。

区分	計算式	内容
表面利回り	年家賃収入 ÷ 物件価格	経費を考慮しない単純利回り
実質利回り	（年家賃−年経費）÷（物件価格＋諸費用）	実態に近い利回り

販売資料の「利回り8%」は表面、実質は4〜5%程度というケースが少なくありません。

ワンルームの主な収支

新築ワンルームの典型的な収支構造です（東京都心部の一例）。

項目	月額
家賃収入	9万円
管理費・修繕積立金	△1.5万円
賃貸管理委託料（家賃の5%）	△0.45万円
固定資産税（月割）	△0.8万円
ローン返済（借入3,000万円・35年・1.7%）	△9.5万円
月収支	△2.25万円

家賃をそのまま全額受け取れるわけではない点が重要です。

35年間の総コストイメージ

物件価格3,000万円・諸費用込み3,200万円の場合の概算です。

項目	金額
物件価格	3,000万円
諸費用（仲介・登記・税金等）	200万円
35年ローン総支払額	約3,800万円
修繕積立金・管理費35年累計	約630万円
退去時原状回復費（数回）	50〜100万円

総額で4,500〜4,700万円を支払う計算になります。

「節税になる」の真実

ワンルーム投資で「節税」と言われる主な仕組みは2つです。

減価償却費を経費計上することで所得圧縮
不動産所得の赤字を給与所得と損益通算

ただし、これらは「赤字を出して節税」している構造です。本業の所得税は確かに減りますが、「キャッシュフローが赤字」では本末転倒です。

主なリスク

ワンルーム投資のリスクをまとめます。

空室リスク（家賃ゼロ）
家賃下落リスク（築年数経過で確実に低下）
修繕費の増加（築20年以降に大規模修繕）
入居者トラブル（家賃滞納等）
売却時の値下がりリスク
金利上昇によるローン負担増

家賃下落の現実

新築ワンルームの家賃は、築年数とともに徐々に下落します。

築年数	家賃水準
新築	100%
5年	95%
10年	90%
20年	80%
30年	70%程度

「新築時の家賃」が35年間続く前提のシミュレーションは現実的ではありません。

「サブリース契約」の落とし穴

家賃保証を謳うサブリース契約には、注意点があります。

一定期間ごとに保証賃料が見直される
数年ごとに減額交渉が来る場合も
契約解除に違約金がかかることがある
保証会社の倒産リスク

「家賃保証」は「現在の家賃」ではなく「見直し後の家賃」になりやすい仕組みです。

始める前に必ず確認すべきこと

表面利回りではなく実質利回りで判断
35年間の総支払額を把握
修繕積立金の値上げ予定
同地域の中古ワンルームの相場
売却時の想定価格

ワンルーム投資が成立する条件

完全否定するわけではなく、以下のような条件が揃えば収益化できる場合もあります。

立地が極めて良い（都心・駅近）
自己資金比率が高い（30%以上）
修繕積立金が十分
家賃下落を織り込み済みの計算
売却出口の戦略がある

まとめ

表面利回りと実質利回りの差を必ず確認
35年間で総支払額は物件価格の1.5倍規模に
「節税」は「赤字キャッシュフロー」を意味する場合がある
家賃下落・空室・修繕費の現実を織り込む
サブリース契約も保証賃料は見直される

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