不動産収入の税金：確定申告が必要なケース

マンション・アパートの賃貸収入や駐車場の賃料など、不動産から収入を得ている方は「不動産所得」として確定申告が必要です。

「会社員だから確定申告は関係ない」と思っている方も、不動産収入があれば申告が必要なケースがほとんどです。この記事では、不動産収入の税金の仕組みと節税方法を解説します。

確定申告が必要なケース

会社員の場合

会社員でも、不動産所得が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。

• 副業としての賃貸収入
• 相続した不動産の家賃収入
• マンションの1室を賃貸に出している場合

自営業・フリーランスの場合

もともと確定申告が必要なため、不動産所得も合わせて申告します。

不動産所得の計算方法

不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費

総収入金額に含まれるもの

• 家賃収入
• 礼金（返還しないもの）
• 更新料
• 共益費（実費精算でないもの）
• 駐車場代

保証金・敷金は収入にならない：返還義務がある場合は収入に含めません。

経費として認められる費用

不動産所得の計算では、以下の費用を経費として差し引けます。

主な経費一覧

減価償却費の計算

建物は年々古くなるため、取得費用を耐用年数に分けて経費計上できます（減価償却）。

建物の耐用年数

• 木造：22年
• 軽量鉄骨：19年（27年）※骨格の肉厚による
• 重量鉄骨：34年
• RC（鉄筋コンクリート）：47年

計算例（RC造・建物取得価格3,000万円の場合）

年間減価償却費 = 3,000万円 ÷ 47年 = 約63.8万円/年
（定額法・0.022）

建物価格の分は毎年約64万円を経費として計上できます。これが不動産投資の「節税効果」の源泉の一つです。

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修繕費と資本的支出の違い

修繕費は一括経費計上できますが、「資本的支出」（価値を高める改修）は減価償却が必要です。

修繕費（一括計上可能）

• 壁紙の貼り替え・フローリングの補修
• 設備の修理・交換（同等品への交換）
• 雨漏り修理・塗装の補修

資本的支出（減価償却が必要）

• エレベーターの設置
• 大規模なリフォーム（間取り変更等）
• 床面積の増加を伴う増築

区分が微妙な場合は税理士に確認することをおすすめします。

不動産所得が赤字の場合（損益通算）

不動産所得が赤字（経費が収入を上回る）の場合、給与所得などの他の所得と損益通算できます。

ただし例外があります

土地の取得に要した借入金の利子に相当する部分の赤字は、損益通算できません。

損益通算の計算例

給与所得：500万円
不動産所得：−100万円（赤字）
課税所得：500万円−100万円 = 400万円

不動産投資の初期はローン返済や修繕費が多く赤字になりやすいため、給与所得との損益通算で節税効果が出ます。

青色申告で節税を最大化

不動産所得でも青色申告が使えます。青色申告にすることで以下のメリットがあります。

• 青色申告特別控除10万円（不動産所得の場合は最大10万円）
• 赤字の3年繰越
• 専従者給与の計上（配偶者を管理業務の担当者として給与支払）

不動産所得でも青色申告が有利です。「所得税の青色申告承認申請書」を事前に提出しましょう。

ふるさと納税との組み合わせ

不動産所得がある方も、ふるさと納税を活用できます。不動産所得による課税所得が増えると、ふるさと納税の控除上限額も上がる可能性があります。

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不動産売却時の税金（譲渡所得）

不動産を売却した際には「譲渡所得税」がかかります。

• 所有5年以下（短期譲渡）：税率39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税）
• 所有5年超（長期譲渡）：税率20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税）

マイホームを売却した場合は「3,000万円の特別控除」が適用される場合があります。

まとめ

• 会社員でも不動産所得が20万円超なら確定申告が必要
• 不動産所得 = 収入 − 経費（減価償却・ローン利子・修繕費・管理費など）
• 減価償却費は毎年の大きな経費になり節税効果がある
• 赤字なら給与所得と損益通算して税金を取り戻せる（土地ローン利子分を除く）
• 青色申告にすると特別控除・赤字繰越・専従者給与のメリットがある
• 不動産売却は所有5年を境に税率が大きく変わる

不動産収入がある方は、経費の計上漏れが節税機会の損失につながります。専門家（税理士）に相談しながら適切に申告しましょう。

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