節税

不動産投資の節税効果｜家賃収入と損益通算で税金を合法的に減らす方法

2025-05-06暮らしとお金のカフェ編集部

編集部確認済み: 2026-06-19

不動産投資による節税効果を解説。不動産所得の計算方法・家賃収入から引ける経費の種類・損益通算で給与所得と相殺する方法・減価償却を使った節税・不動産投資の節税リスクと注意点を紹介します。

✓この記事でわかること

税制・社会保険・金融制度・サービス料金・キャンペーン内容は変更されることがあります。記事の内容は一般的な情報として確認し、申し込みや申告の前には公式サイト・税務署・年金事務所・専門家の最新情報もあわせて確認してください。

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この記事の目次

不動産投資と節税の関係

不動産投資は「収益を得ながら節税もできる」資産運用の代表的な手法です。

不動産投資の節税が成立する仕組み

不動産所得（家賃収入）から各種経費・減価償却を引くと「赤字（損失）」になることがあります。

この「損失」を給与所得と「損益通算」することで、給与から差し引かれた税金を取り戻せます。

不動産所得の計算方法

不動産所得 = 家賃収入 - 必要経費（減価償却含む）

経費として計上できるもの

経費の種類	内容
減価償却費	建物の価値の目減り分（毎年計上）
ローン利息	借入金の利息部分（元本は不可）
修繕費	建物・設備の修理・メンテナンス
管理費	管理会社への委託費
固定資産税	土地・建物の固定資産税
損害保険料	火災保険・地震保険
交通費	物件管理・確認のための移動費

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減価償却を活用した節税

不動産投資の節税の核心は「減価償却」です。

建物の耐用年数と償却率

建物の種類	耐用年数	定額法償却率
木造	22年	0.046
鉄筋コンクリート（RC）	47年	0.022
鉄骨造	19〜34年	（厚さによる）
中古（築古）木造	残存年数（短い）	高率

築古中古物件の減価償却が節税に強い理由

耐用年数を超えた築古物件は「耐用年数 × 20% = 最低2年」で償却できます。

例：築30年以上の木造物件 → 2年で全額償却 → 短期間に大きな経費を計上できる

損益通算の仕組みと注意点

不動産所得が赤字になった場合、給与所得と「損益通算」して課税所得を下げられます。

ただし土地の借入利息は損益通算の対象外

土地購入のためのローン利息は経費になりますが、損益通算での相殺はできません（建物分の利息のみ対象）。

不動産投資の節税リスク

リスク	内容
空室リスク	入居者がいなければ収入がゼロ
修繕リスク	予期しない修繕費用が発生
節税目的の過剰投資	節税効果を過信して不採算物件を購入
税制改正リスク	節税効果が将来変わる可能性

重要な考え方：「節税になるから買う」ではなく「収益として成り立つ物件を購入した結果、節税にもなる」というスタンスが正しい判断です。

不動産投資節税の活用が向いている人

給与所得が高く（年収700万円以上）、所得税率が高い人
長期の資産形成と節税を同時に実現したい人
ある程度の自己資金がある人（頭金・諸費用）

まとめ

不動産投資による節税は「仕組みを理解した上で、収益性のある物件を選ぶ」ことが大前提です。

まず不動産投資に興味がある場合は、物件購入前に税理士や不動産投資の専門家に「収支シミュレーション」を依頼しましょう。節税効果だけで判断せず、キャッシュフロー（実際の手取り収益）がプラスになる物件を選ぶことが長期的な成功につながります。