固定資産税の計算方法と節税策：住宅ローン控除との組み合わせ

2026-05-20暮らしとお金のカフェ編集部

編集部確認済み: 2026-06-19（制度・法令の更新情報を反映）

固定資産税の計算方法と節税策を徹底解説。評価額の仕組み・軽減特例・住宅ローン控除との組み合わせ方など、マイホーム購入者が知るべき税金知識を紹介します。

✓この記事でわかること

税制・社会保険・金融制度・サービス料金・キャンペーン内容は変更されることがあります。記事の内容は一般的な情報として確認し、申し込みや申告の前には公式サイト・税務署・年金事務所・専門家の最新情報もあわせて確認してください。

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この記事の目次

2026年6月19日制度改正確認済み

住宅ローン控除：2026年入居分から住宅区分・省エネ性能・借入限度額・控除期間などが見直されています。本文中の一律0.7%や過去年の限度額は、記載された入居年の旧制度例として確認してください。新規購入では入居年と住宅性能証明を基に最新表を確認します。公式情報を確認

# 固定資産税の計算方法と節税策：住宅ローン控除との組み合わせ

マイホームを購入すると毎年支払い義務が生じる「固定資産税」。その仕組みを理解していないと、購入後の家計計画が狂いかねません。計算方法・軽減特例・節税のポイントを正しく理解して、長期的な出費を最小限に抑えましょう。

固定資産税の基本的な仕組み

固定資産税は、土地・建物を所有している人が毎年1月1日時点の所有者として課税される地方税です。市区町村が徴収します。

固定資産税の計算式

固定資産税額＝固定資産税評価額 × 標準税率1.4%

都市計画税（固定資産税と一緒に課税）も加わります。都市計画税額＝固定資産税評価額 × 最高税率0.3%

固定資産税評価額とは 固定資産税評価額は、市区町村が3年ごとに評価（評価替え）する価格で、一般的に「実際の市場価格の50〜70%程度」です。土地と建物それぞれに評価額が設定されます。

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固定資産税の軽減特例を活用する

固定資産税には、住宅や土地に対する軽減特例が設けられています。これを理解していないと、本来より多く納税することになります。

住宅用地の特例（土地）

住宅が建っている土地（住宅用地）には課税標準の特例が適用されます。

区分	課税標準の特例
小規模住宅用地（200m²以下）	評価額の1/6
一般住宅用地（200m²超の部分）	評価額の1/3

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つまり、200m²以下の土地では固定資産税が通常の6分の1になります。これは住宅を建てているからこそ受けられる特例です。

新築住宅に対する軽減措置（建物）

新築住宅の建物部分には、固定資産税が一定期間半額になる軽減措置があります。

建物タイプ	軽減期間
一般住宅（3階建て以下）	新築後3年間、1/2に軽減
3階建て以上の耐火・準耐火構造	新築後5年間、1/2に軽減
認定長期優良住宅	新築後5〜7年間、1/2に軽減

省エネ・耐震リフォームの軽減 省エネ改修・耐震改修・バリアフリー改修を行うと、翌年の固定資産税が1/3〜1/2に軽減される場合があります（条件あり）。

住宅ローン控除との組み合わせで税負担を最小化する

固定資産税と住宅ローン控除は別々の税制ですが、組み合わせることで税負担全体を最小化できます。

住宅ローン控除の概要（2026年現在）

住宅ローン残高の0.7%を最長13年間、所得税・住民税から控除
認定住宅（省エネ・ZEH等）は借入上限が高い
2024年以降の入居分は制度が順次変化するため要確認

固定資産税と住宅ローン控除の有利な組み合わせ方

省エネ性能の高い認定住宅では、固定資産税の軽減期間が長くなり、かつ住宅ローン控除の借入上限も優遇される
新築直後の数年間は固定資産税の軽減＋住宅ローン控除の効果で実質的な住居コストが大幅に下がる

試算例 物件価格5,000万円（認定省エネ住宅）を住宅ローン4,500万円・35年で購入した場合：

住宅ローン控除（最初の年）：約31.5万円の節税
固定資産税の軽減（新築後5年間）：建物部分が1/2（年10〜20万円の軽減効果）
合計で毎年40〜50万円程度の節税・軽減効果

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固定資産税評価額に不服がある場合の対処法

固定資産税評価額は市区町村が決定しますが、明らかに高すぎると感じる場合は異議申し立てができます。

評価替えの確認方法 3年ごとの評価替えの年（2024年・2027年など）に固定資産税の通知書が届きます。この通知書に評価額が記載されています。

固定資産税台帳の縦覧・閲覧 毎年4〜6月頃、市区町村役場で固定資産税台帳の縦覧（周辺の他の物件との比較確認）ができます。自分の評価額が周辺相場と比べて妥当かどうかを確認できます。

審査申出（不服申し立て） 評価額に不服がある場合、固定資産評価審査委員会に審査申出ができます。申し立て期間は通知から60日以内です。不動産鑑定士の意見書などを添付することで、評価額の見直しにつながる場合があります。

固定資産税の支払い方と節約のコツ

支払い方法 固定資産税は年4回（4月・7月・12月・翌年2月頃）の分割払いが一般的ですが、一括払いも可能です。

節約のコツ：クレジットカード払いでポイント獲得 多くの自治体でクレジットカード払いが可能になっています。楽天カードなどポイント還元率の高いカードで支払うと、年間の固定資産税額（10〜30万円）のポイントが貯まります。

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固定資産税の年間スケジュール

固定資産税に関連する主な年間スケジュールを把握しておきましょう。

1月1日：課税基準日（この日の所有者に課税）
4〜5月：固定資産税の通知書が届く
4〜6月：固定資産税台帳の縦覧期間
4月：第1期の納付期限
7月：第2期の納付期限
12月：第3期の納付期限
翌年2月：第4期の納付期限

年末に不動産を売買する場合、1月1日現在の所有者に固定資産税が課税される関係で、売買時に日割り精算をすることが多いです。売却・購入の際は固定資産税の精算について確認しておきましょう。