住宅ローン借り換えで100万円節約：乗り換え手順と注意点

2026-05-20暮らしとお金のカフェ編集部

編集部確認済み: 2026-06-19（制度・法令の更新情報を反映）

住宅ローンの借り換えで100万円以上節約する方法を解説。借り換えのタイミング・手順・コスト計算・注意点まで、乗り換えを成功させるための完全ガイドです。

✓この記事でわかること

税制・社会保険・金融制度・サービス料金・キャンペーン内容は変更されることがあります。記事の内容は一般的な情報として確認し、申し込みや申告の前には公式サイト・税務署・年金事務所・専門家の最新情報もあわせて確認してください。

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この記事の目次

2026年6月19日制度改正確認済み

住宅ローン控除：2026年入居分から住宅区分・省エネ性能・借入限度額・控除期間などが見直されています。本文中の一律0.7%や過去年の限度額は、記載された入居年の旧制度例として確認してください。新規購入では入居年と住宅性能証明を基に最新表を確認します。公式情報を確認

# 住宅ローン借り換えで100万円節約：乗り換え手順と注意点

住宅ローンを一度組んだら最後まで同じ銀行で返済し続ける方が多いですが、「借り換え」をすることで数十万〜数百万円の節約ができるケースがあります。借り換えのメリット・デメリット・手順を正しく理解して、賢く活用しましょう。

住宅ローン借り換えが有効なケース

すべての人に借り換えが有効というわけではありません。以下の3条件をすべて満たすと、借り換えのメリットが出やすいです。

借り換え効果が大きい3条件

現在の金利と借り換え後の金利差が1%以上ある
ローン残高が1,000万円以上ある
残存返済期間が10年以上ある

金利差が0.3%程度では、借り換えにかかる諸費用（数十万円）を回収できずにかえって損になることがあります。

2026年現在で借り換えを検討すべき人

10年以上前に固定金利（2〜3%台）で組んだ方
変動金利でも、当時より有利なレートが見つかる場合
審査が通りやすい状況（収入増・勤続年数が増えた）になった方

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借り換えにかかるコストを正確に把握する

借り換えにはさまざまな費用が発生します。節約額との比較で「本当に得か」を判断することが重要です。

借り換え時の主な費用（借入額3,000万円の場合の目安）

費用項目	金額の目安
現ローンの繰り上げ返済手数料	0〜5万円
新ローンの事務手数料	10〜30万円（定率型は借入額の2%）
登記費用（抵当権の抹消・設定）	5〜15万円
司法書士報酬	3〜10万円
印紙税	2万円（2,000万円超）
合計目安	50〜80万円程度

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借り換えコストが50〜80万円かかるとすれば、この額を上回る利息削減が必要です。

簡易計算ツールの活用 各銀行のウェブサイトや住宅金融支援機構のサイトに「借り換えシミュレーション」があります。残高・残期間・現在金利・新金利を入力するだけで節約額が計算できます。

借り換えの手順を理解する

借り換えは新しい住宅ローンを組み直す手続きです。既存ローンの返済と新規ローンの開始が同時に行われます。

借り換えの主な流れ

現在のローン残高・残期間・金利を確認する
借り換えシミュレーションで節約額を試算する
複数の金融機関に仮審査を申し込む（一般的に2〜3週間）
最適な条件の金融機関を選び、本審査を申し込む
審査承認後、金消契約（金融機関との契約）を結ぶ
新ローンで旧ローンを一括返済する
登記変更（抵当権の設定・抹消）を行う

総じて2〜3カ月の期間が必要です。

審査に必要な主な書類

収入証明書（源泉徴収票・確定申告書）
現在のローンの返済予定表
不動産登記事項証明書
本人確認書類

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借り換え先の金融機関の選び方

借り換え先は、金利だけでなく諸条件を総合的に比較することが重要です。

比較すべきポイント

金利（最重要） ネット銀行（楽天銀行・auじぶん銀行・住信SBIネット銀行など）は、対面銀行より変動金利が0.2〜0.5%程度低いケースが多いです。

事務手数料

定率型：借入額の2.2%（一般的に高額だが金利が低い傾向）
定額型：2〜3万円（金利は高めになりやすい）

長期間保有する場合は定率型でも金利メリットで回収できることが多いですが、短期での返済予定なら定額型が有利なこともあります。

団体信用生命保険（団信）の内容 金融機関によって、三大疾病・がん・就業不能など団信の補償内容が異なります。手厚い補償を望む場合は保険内容も重視しましょう。

借り換えの注意点・落とし穴

注意点1：住宅ローン控除の残高に注意 控除期間中に借り換えをすると、控除の計算基準が変わります。借り換え後のローンでも控除を受けるためには条件を満たす必要があります（残期間10年以上など）。

注意点2：変動→固定への乗り換えは慎重に 金利上昇を見越して変動から固定へ乗り換えを検討する場合、固定金利への切り替えコスト・金利差を慎重に計算する必要があります。

注意点3：完済まで短い場合はコストが回収できない 残期間が5年以下になると、借り換えコスト50〜80万円を利息削減で回収することが難しくなります。

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借り換えか繰り上げ返済か：状況別の最適解

状況	推奨アクション
金利差1%以上・残期間15年以上	借り換えを強く検討
金利差0.5〜1%・残期間10〜15年	試算してから判断
残期間5年以内	繰り上げ返済を優先
控除期間終了直後	借り換え・繰り上げ・投資を総合判断

住宅ローンは長期の契約だからこそ、定期的な見直しが大きな節約につながります。数年に一度、借り換えシミュレーションをする習慣をつけましょう。