住宅ローン繰り上げ返済vs投資：どちらが得か徹底計算

2026-05-20暮らしとお金のカフェ編集部

編集部確認済み: 2026-06-19（制度・法令の更新情報を反映）

住宅ローンの繰り上げ返済と投資、どちらが得かを徹底計算。金利・期間・税制優遇も考慮した判断基準と、2026年の金利環境に合わせた最適戦略を解説します。

✓この記事でわかること

税制・社会保険・金融制度・サービス料金・キャンペーン内容は変更されることがあります。記事の内容は一般的な情報として確認し、申し込みや申告の前には公式サイト・税務署・年金事務所・専門家の最新情報もあわせて確認してください。

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この記事の目次

2026年6月19日制度改正確認済み

住宅ローン控除：2026年入居分から住宅区分・省エネ性能・借入限度額・控除期間などが見直されています。本文中の一律0.7%や過去年の限度額は、記載された入居年の旧制度例として確認してください。新規購入では入居年と住宅性能証明を基に最新表を確認します。公式情報を確認

# 住宅ローン繰り上げ返済vs投資：どちらが得か徹底計算

毎月まとまった余裕資金ができたとき、「住宅ローンを繰り上げ返済すべきか、投資に回すべきか」という問いに直面する方は多いです。正解は一概には言えませんが、金利・税制・リスク許容度を正しく理解すれば、自分に合った答えが見えてきます。この記事で徹底的に計算・比較します。

繰り上げ返済の効果と仕組み

住宅ローンの繰り上げ返済には2種類あります。

期間短縮型 返済額は変えずに、返済期間を短縮する方法。利息削減効果が大きく、効率が良い。

返済額軽減型 返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らす方法。月々のキャッシュフローが改善する。

繰り上げ返済の効果（具体例） 借入額3,000万円・金利1.0%・残期間25年の場合に100万円を繰り上げ返済（期間短縮型）すると：

期間短縮：約1年1カ月短縮
利息削減：約16万円の節約

金利0.5%で同条件だと利息削減は約8万円になります。金利が低いほど繰り上げ返済の効果は小さくなります。

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投資の期待リターンと繰り上げ返済効果の比較

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シンプルな比較軸

住宅ローン金利 > 投資の期待リターン → 繰り上げ返済が有利
住宅ローン金利 < 投資の期待リターン → 投資が有利

2026年時点の金利環境での試算

変動金利0.5%でローンを組んでいる場合、100万円を繰り上げ返済したときの利息削減効果は約8万円（25年で）。一方、同額を全世界株式インデックスファンドに投資した場合、年利4〜6%（過去実績ベース）を期待できるなら25年で270〜430万円に成長する可能性があります。

単純計算では「低金利局面は投資が有利」に見えますが、以下の要素も考慮が必要です。

住宅ローン控除との兼ね合いに注意

住宅ローン控除（2026年現在） 住宅ローン残高の0.7%が最大13年間、税額から控除される制度です。残高4,000万円（認定住宅）なら年間最大28万円の節税効果があります。

ローン控除期間中の繰り上げ返済はもったいない 控除期間（最長13年）中に繰り上げ返済をしてローン残高を大幅に減らすと、控除額も減少します。例えば、1.0%の金利でローンを組んでいて0.7%の控除を受けている場合、実質金利は0.3%に過ぎません。この状況での繰り上げ返済は、投資回すよりも不利になりやすいです。

ローン控除終了後は状況が変わる 控除期間が終わった後は、ローン残高に対してフルの金利が発生します。この段階で繰り上げ返済vs投資の判断を再検討することをおすすめします。

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リスクの観点から考える：確実な節約vs不確実なリターン

投資は「期待リターン」があっても、元本割れのリスクがあります。一方、繰り上げ返済の利息削減効果は「確実」です。

リスク許容度で判断する

リスクを取れる人（安定収入・長い投資期間）：投資優先
リスクを避けたい人（収入不安定・定年が近い）：繰り上げ返済優先

精神的な安心感も考慮する 「ローン残高が減ること」による心理的な安心感を重視する方は、多少収益計算上不利でも繰り上げ返済を選ぶ価値があります。

「両方やる」が最適解のケースも

繰り上げ返済か投資かの二択ではなく、両方同時に行うことも有効です。

推奨バランスの考え方（2026年版）

住宅ローン金利が0.5〜1.0%（低金利）の場合：

余裕資金の70〜80%：NISA（全世界株式インデックス）
余裕資金の20〜30%：繰り上げ返済（精神的安心感のため）

住宅ローン金利が2.0%以上（金利上昇時）の場合：

余裕資金の50%：繰り上げ返済
余裕資金の50%：投資（NISA枠を優先）

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繰り上げ返済vs投資の判断フロー

以下のステップで判断してみましょう。

ステップ1：住宅ローン控除の残期間を確認する 控除期間中は、繰り上げ返済よりも投資（NISA）を優先する傾向が強い。

ステップ2：ローンの金利を確認する 金利0.5%以下なら投資優先。金利2%以上なら繰り上げ返済を増やすことを検討。

ステップ3：緊急予備費があるか確認する 生活費6カ月分の緊急予備費がない場合、繰り上げ返済より先に貯蓄（緊急予備費）を確保する。

ステップ4：NISA枠を使い切っているか確認する 年間NISA枠（360万円）を使い切っていない場合、繰り上げ返済より先にNISA枠を使い切ることを優先する（非課税メリットが大きい）。

ステップ5：残った余裕資金で繰り上げ返済を検討する 上記をすべて満たした後の余裕資金で、繰り上げ返済を行う。